Herr W. und Frau M. leben seit fünf Jahren unverheiratet zusammen. Als Frau M. schwanger wird, beschließen sie, eine Immobilie am Stadtrand zu erwerben. Nach langer Suche ist endlich ein passendes Objekt gefunden. Die Immobilie soll über eine monatliche Darlehensrate in Höhe von 1.000,00 € langfristig finanziert werden. Zwar gehen Herr W. und Frau M. vom Fortbestand ihrer Beziehung aus, machen sich jedoch Gedanken über die Rechtslage, insbesondere im unliebsamen Fall einer Trennung.
Anders als bei verheirateten Paaren, die automatisch, wenn sie nichts anderes vereinbart haben, im Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben, bestehen solche gesetzlichen Regelungen bei unverheirateten Paaren nicht. Auch erb- und steuerrechtlich bestehen für unverheiratete im Verhältnis zu verheirateten Paaren gravierende Unterschiede. Mit diesen rechtlichen Unsicherheiten sollte man sich im Vorfeld eines Immobilienkaufs auseinandersetzen.
Dies beginnt zunächst bei der Frage, wem das Haus überhaupt gehören soll und wie die Finanzierung intern zwischen den Partnern aufgeteilt wird. Oft wird intern eine anteilige Finanzierung zwischen den Partnern vereinbart. Dies bedeutet jedoch nicht automatisch, dass dem betreffenden Partner auch Eigentumsrechte zustehen. Hätte etwa Herr W. die Immobilie in erheblichem Umfang mitfinanziert, ohne im Grundbuch eingetragen zu sein, würde er aufgrund des Fehlens entsprechender gesetzlicher Regelungen bei einer Trennung möglicherweise leer ausgehen. Wer nicht im Grundbuch eingetragen ist, riskiert auch, dass er im Streitfall die Immobilie verlassen muss. Rechtssicherheit schafft in diesem Fall nur der gemeinsame Eintrag von beiden Partnern als Eigentümer im Grundbuch. Eine solche Regelung nach Bruchteilen muss nicht zwingend im Verhältnis ½ : ½ erfolgen. Es ist auch möglich, die Bruchteile danach aufzuteilen, wer wieviel zur Finanzierung der Immobilie beisteuert.
Aber selbst wenn beide Partner im Grundbuch eingetragen sind, gestaltet sich die Rechtslage bei einer Trennung oft schwierig, wenn nicht einvernehmlich geklärt werden kann, wer den Eigentumsanteil des anderen erwirbt. Auch die Tilgung der Restschulden und die Zinszahlung müssen in diesem Fall für die Zukunft neu geklärt werden. Wenn sich im Beispielsfall Herr W. und Frau M. bei einer Trennung nicht darauf einigen können, wer den Immobilienanteil des anderen erwirbt, besteht die Möglichkeit, dass das Haus gemeinsam auf dem freien Markt veräußert und der Erlös dann entsprechend anteilig aufgeteilt wird. Scheitert auch diese Lösung, kann nach dem Gesetz jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung der Immobilie verlangen, was oftmals mit gravierenden finanziellen Verlusten für beide Partner verbunden ist.
Um solchen Szenarien zu entgehen, empfiehlt es sich, bereits im Vorfeld des Immobilienerwerbs über den Abschluss eines Partnerschaftsvertrages oder die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zwischen den Partnern nachzudenken. In einem Partnerschaftsvertrag können konkrete Regelungen festgehalten werden, wie im Fall der Trennung der Grundbesitz zu welchen Konditionen aufgeteilt wird. Dort können auch Rückforderungsansprüche etwa für Eigenleistungen eines Partners festgeschrieben werden. Die Alternative der Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts könnte theoretisch bereits durch einen mündlichen Vertrag erfolgen, es empfiehlt sich aber dringend, die wesentlichen Punkte der Vereinbarung schriftlich in einem Gesellschaftsvertrag abzufassen. Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann auch als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen werden. Im Fall des Scheiterns enthält das Gesetz zahlreiche Regelungen zur Auseinandersetzung der Gesellschaft.
Obwohl es nicht schön ist, sich im Zusammenhang mit dem Erwerb einer gemeinsamen Immobilie über den Tod eines Partners Gedanken zu machen, sollte auch dieser Fall mitbedacht werden. Würde im Beispielsfall Herr W. nach der Geburt des gemeinsamen Kindes versterben, würde dieses den Vater beerben und damit seinen Anteil an der Immobilie erhalten. Frau M. würde in diesem Fall nichts erben und bräuchte bei allen Verfügungen über die Immobilie die Zustimmung des Vormundschaftsgerichtes. Dieses Problem kann durch die Errichtung eines Testaments vermieden werden. Der Nachteil einer testamentarischen Regelung ist allerdings, dass Unverheiratete kein gemeinsames Testament wie Ehegatten aufsetzen können. Somit müsste jeder Partner sein Testament alleine formulieren und könnte es dann auch ohne Zustimmung des Partners abändern. Mehr Sicherheit bietet hier der Abschluss eines Erbvertrags, der verbindliche Verfügungen für beide Partner enthält.
Steuerrechtlich bestehen allerdings für unverheiratete Paare selbst bei Einhaltung der obigen Vorsichtsmaßnahmen Nachteile. Sie gelten im Steuerrecht als ledige Personen, so dass bei der Übertragung von Eigentumsanteilen des Grundstücks an den Partner Grunderwerbssteuern zu zahlen sind. Soll die Übertragung ohne Gegenleistung erfolgen, muss Schenkungssteuer bezahlt werden. Auch bei der Erbschaftssteuer sind Unverheiratete benachteiligt. Erbschaftssteuerrechtlich wird der Partner wie ein Fremder behandelt und fällt in die Erbschaftssteuerklasse 3, so dass der Überlebende lediglich einen Freibetrag von 20.000,00 € und darüber hinausgehende Beträge mit 30 % versteuern muss. Bei einem steuerlich angenommenen Wert des Erbes von 180.000,00 € betrüge die zu zahlende Erbschaftssteuer 48.000,00 €. Für Verheiratete besteht dagegen ein ganz erheblich höherer Steuerfreibetrag von 500.000,00 € bei der Erb- und Schenkungssteuer.
Entscheiden sich im Beispielsfall Herr W. und Frau M. im Nachhinein für eine Hochzeit, ändert sich damit zwar die erb- und steuerrechtliche Situation und es greifen auch die Regelungen des Zugewinnausgleichs. Allerdings muss beachtet werden, dass im Falle einer Ehescheidung nur das in der Ehezeit erworbene Vermögen zwischen den Ehegatten aufgeteilt wird. Was vor der Ehe erworben oder etwa an Leistungen für die Immobilie erbracht wurde, bleibt außen vor. Ein Vorteil der späteren Eheschließung liegt jedoch darin, dass ab diesem Zeitpunkt die Regelungen des Versorgungsausgleichs gelten, so dass der finanzschwächere Partner im Falle einer Scheidung von den Rentenanwartschaften des finanzstärkeren Ehegatten profitieren kann. Die Alterssicherung ist ein weiterer Aspekt, der beim Erwerb einer gemeinsamen Immobilie bedacht werden sollte.
In jedem Fall sollte vor dem Erwerb einer gemeinsamen Immobilie eine frühzeitige rechtliche Beratung erfolgen, um langfristige Rechtssicherheit für beide Partner zu schaffen.
Jörn Kalkoffen
Fachanwalt für Familienrecht