Rechte der Mieter und Vermieter im Erbfall
Viele Vermieter und Mieter sind der Ansicht, dass mit dem Tod eines Mieters der Mietvertrag endet.
Dies ist falsch.
Ist an eine Person vermietet und stirbt diese Person, setzt sich der Mietvertrag automatisch mit dem oder den Erben fort. Unternimmt also ein Erbe nicht kurzfristig etwas, indem er kündigt bzw. ein Vermieter, in dem er kurzfristig kündigt, läuft der Mietvertrag automatisch zwischen Vermieter und Erben weiter.
Das Gesetz gibt beiden Seiten jedoch ein Sonderkündigungsrecht, das von dem Erben des Mieters innerhalb von einem Monat, nachdem er von dem Tod des Mieters erfahren hat, ausgeübt werden muss. Der Vermieter muss gegenüber allen Erben kündigen, was mitunter schwierig sein kann, wenn er die Erbfolge nicht kennt. Der oder die Erben müssen gegenüber dem Vermieter gemeinsam eine Kündigung aussprechen. Jede Kündigung muss ausdrücklich schriftlich sein und auch dem anderen Empfänger zugehen. Mehrere Erben müssen gemeinschaftlich ein Kündigungsschreiben unterschreiben.
Dieses Sonderkündigungsrecht gibt beiden Seiten das Recht, den Mietvertrag spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zu beenden. Deshalb müssen Vermieter oder Erben schnell handeln: Es gilt eine Frist von einem Monat von der Kenntnis des Erbfalls an gerechnet, um eine solche außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Kündigungsfrist auszusprechen. Wenn der Vermieter eine solche Kündigung ausspricht, können die Erben keine Einwendungen gegen diese Kündigung erheben, da ein Kündigungsschutz nicht besteht. Dieser entsteht allerdings neu, wenn das Mietverhältnis durch Fortsetzung, d.h. ohne eine erfolgte Kündigung zwischen Vermieter und Erben innerhalb der Monatsfrist fortgesetzt wird.
Ein solches Sonderkündigungsrecht besteht aber nur dann, wenn nicht ein Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führte, mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ausdrücklich eintritt (§ 563 BGB). Der Tod eines Mieters löst sowohl beim Vermieter, wie aber auch beim Mieter eine schnelle Handlungsverpflichtung aus, wenn man das Mietverhältnis nicht fortsetzen will.
Versäumt man diese Frist, muss der Vermieter damit rechnen, dass die in den Mietvertrag eingetretenen Erben die Rechte eines Mieters im Falle einer späteren Kündigung ausüben können bzw. umgekehrt, dass ein Erbe unter Umständen mit einer längeren Kündigungsfrist kündigen muss, wenn dies vertraglich so vereinbart ist. Während der Dauer des Mietverhältnisses gelten natürlich die Mietzahlungsverpflichtungen weiter, d.h. die Erben müssen für die Dauer des Bestands des Mietverhältnisses auch die Miete weiter bezahlen.
Die Erben müssen dann auch die gemietete Wohnung räumen und zum Ende der Kündigungsfrist geräumt übergeben. Sie haben einen Anspruch darauf, dass der Vermieter Kaution etc. mit ihnen ordnungsgemäß abrechnet.
Hier gilt also: Wer im Falle des Todes eines Mieters nichts unternimmt, setzt zwangsläufig den Mietvertrag als Erbe oder als Vermieter mit den Erben fort. Ob er einzieht oder nicht: Er muss die Miete weiter zahlen.
In einem solchen Fall kann es sinnvoll sein, sich von einem Fachanwalt für Erbrecht über die Rechten und Pflichten näher beraten zu lassen.
mitgeteilt durch Rechtsanwalt Marwin H. Roth, Fachanwalt für Erbrecht und Arbeitsrecht und zertifizierter Testamentsvollstrecker (AGT) in Saarbrücken